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　　三年前的2021年6月21日，首批9只公募REITs正式登岸 境内资源 市场，开启了不动产投资信托基金这一巨大蓝海。

　　如今 ，首批公募REITs迎来上市三周年。三年来，公募REITs走出了一段先扬后抑、大起大落，然后渐渐 回归理性的“过山车”行情，纵然 在近期战略配售份额“解禁潮”的打击 下，首批公募REITs仍旧 安稳 度过了三周年大考，二级市场正在规复 活力。

　　与此同时，公募REITs也在一级市场上形成了首发+扩募双轮驱动的发展格局，底层资产范例 连续 扩容，为盘活巨大 的存量资产蹚出一条新路。克制 6月21日，全市场已上市的公募REITs共36只，总发行规模近1200亿元。

　　三年期战配解禁首日运作安稳

　　6月21日，首批公募REITs迎来上市三周年，与此同时，战略配售投资者持有的部分 基金份额也迎来相识 禁时候 。

　　这是由于 在公募REITs发行时，基金份额被分成三部分 ，分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者，此中 原始权益人及其关联方参加 的战略配售比例合计不得低于基金份额发售数量 的20%，高出 20%的自上市之日起持有不少于36个月。

　　据证券时报记者统计，在首批9只公募REITs中，有5只产物 在6月21日迎来了战略配售投资者所持份额的部分 解禁，分别是博时蛇口产园REIT、东吴苏园财产 REIT、安全 广州广河REIT、中航首钢绿能REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT，合计解禁份额约7.2亿份，占5只产物 基金总份额的20%。

　　从二级市场表现 来看，三年期战略配售份额解禁首日，公募REITs团体 运作安稳 ，此中 ，博时蛇口产园REIT、东吴苏园财产 REIT、安全 广州广河REIT分别上涨0.11%、0.09%、0.02%，中航首钢绿能REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT分别下跌0.17%、0.26%。

　　不但 云云 ，有3只公募REITs均在公告中明白 表现 原始权益人短期内不减持。比如 ，中航基金在公告中表现 ，该公司收到原始权益人同一控制下关联方首钢基金发来的函：“基于对本基金及底子 办法 项目将来 发展远景 的信心和长期 投资代价 的承认 ，支持本基金连续 、稳固 、康健 发展，首钢基金答应 将继承 持有本次打扫 限售的份额，自本次打扫 限售之日起36个月内不减持。”博时基金、安全 基金也有雷同 表态 。

　　“绝大多数原始权益人基于对自身项目将来 发展远景 的信心和长期 投资代价 的承认 ，减持动机较弱，此次解禁对市场团体 打击 有限。”对于此次解禁对REITs二级市场带来的影响，中航基金REITs业务负责人表现 ，随着REITs市场渐渐 美满 ，投资者对原始权益人及其关联方解禁带来影响的明白 趋于理性，各基金管理人高度器重 解禁前后的二级市场建立 ，提前摆设 启动减持意向摸排工作和信息披露工作，最大限度保障解禁前后产物 代价 的安稳 。

　　二级市场代价 回归理性

　　拉长时间来看，首批9只公募REITs三年来的市场表现 ，则表现 了投资者对公募REITs订价 逻辑的认知重构。

　　回顾 公募REITs的发展进程 ，2021年与2022年，在股票市场震荡下行、“资产荒”渐渐 伸张 的配景 下，以高分红著称的公募REITs敏捷 成为浩繁 资金眼中的香饽饽，9只公募REITs全部一日售罄，不但 打新收益可观，而且在二级市场走出了高歌猛进的独立行情，供不应求的市场生态快速推高了公募REITs的溢价。

　　但随后，受到宏观经济影响，2023年部分 公募REITs的底层资产运营环境 出现颠簸 ，二级市场也遭遇深度调解 。这一年，公募REITs的股性与颠簸 性渐渐 被投资者认知，投资者感情 趋于审慎 ，项目交投活泼 度降落 ，公募REITs在二级市场出现了显着 折价。

　　在履历 了超跌后，2024年上半年，公募REITs市场团体 回暖，市场也在重新订价 的动态过程中越来越关注底层资产的策划 环境 。克制 6月21日，公募REITs本年 以来的均匀 涨幅超8%，投资感情 渐渐 回归理性，但受客岁 回撤影响仍旧 有部分 产物 存在亏损。

　　博时基金REITs业务营运总监刘玄以为 ，公募REITs是一种差别 于现金、股票、债券的新产物 ，发展初期大概 发生局部买卖 业务 热度较高、限售股解禁影响活动 性、底层资产受到超预期因素的影响导致代价 颠簸 等环境 ，但拉长投资周期来看，REITs的二级市场代价 会围绕底层资产的策划 环境 、分红环境 、宏观市场等根本 面因素而颠簸 ，市场代价 不会过多偏离实际 资产公允代价 ，二级市场代价 会表现 为向产物 内涵 代价 回归。

　　“REITs的本质是一种高分红资产，假如 根本 面稳固 ，可以在下跌时举行 逆向操纵 。但REITs内部大概 会有所分化，此中 策划 权REITs雷同 于永续的固息债，而全部 权REITs则雷同 于浮息债，受资产代价 的颠簸 影响较大，投资者必要 细致 甄别。”汇丰晋信FOF基金司理 何喆表现 。

　　数据表现 ，克制 6月21日，首批9只产物 累计分红金额合计达50.94亿元。此中 ，策划 权类项目安全 广州广河REIT的累计分红金额高达15.53亿元，领先于别的 产物 ，浙商证券沪杭甬高速REIT、中金普洛斯REIT分别以累计8.48亿元、7.67亿元的分红金额紧随厥后 ，别的 产物 的分红金额也在1亿—5亿元之间，年化派息率的均值到达 7.09%。

　　底层资产范例 日趋多元

　　在二级市场趋于安稳 的配景 下，公募REITs也在一级市场上形成了首发+扩募双轮驱动的发展格局，公募REITs业务正式迈入2.0阶段。

　　一方面，继首批9只产物 之后，公募REITs不绝 扩容，已经从试点阶段稳步迈入常态化发行阶段。6月21日，证监会官网表现 ，明阳智能新能源REIT和中航易商仓储物流REIT获批，公募REITs市场再添2只“新丁”。

　　另一方面，多只REITs产物 实现扩募，进一步盘活底层资产，通过进步 投资分散性促进基金长期 妥当 运营。2023年6月16日，沪深买卖 业务 所首批4单底子 办法 公募REITs扩募项目正式上市；本年 3月，中航京能光伏REIT扩募申报被上交所受理，更是成为行业首单资产混装的扩募项目。

　　据统计，克制 6月21日，全市场已经有36只公募REITs乐成 上市，累计发行规模到达 1188.68亿元，此中 首发规模为1138.03亿元；扩募上市4只，扩募规模为50.64亿元，底层资产范例 覆盖财产 园区、仓储物流、保障性租赁住房、斲丧 底子 办法 、高速公路、干净 能源、生态环保等，资产范例 日趋多元。

　　瑞思不动产研究院表现 ，将来 ，REITs的覆盖面与遍及 率会大幅提拔 。一是REITs所服务的资产种别 、企业种别 和资金种别 会与时俱进、连续 扩容，将更多民营、外资企业引入市场，更深度服务双碳、双循环等国家战略与新发展格局；二是REITs平台将更具市场活力和自驱力，连续 推动资产运营管理机制、资源要素设置 服从 的优化和提拔 。